协定前应注意事项,该房土地资金财产是还是不是已设定质押

一、二手房屋买卖合同怎么解除条件有哪些?
《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
因不可抗力致使不能实现合同目的;
在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
法律规定的其他情形。
《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
二、合同签订前应注意事项
在签订二手房买卖合同前,购房者需要对售房者有较为全面的了解: 首先
查看产权所有人的身份证件;房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
第二
,购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实;房产面积多大;该房产用途是什么;是办公还是居住,或是其他;该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
综合上面所说的,二手房屋买卖合同如果在合法的情况之下就可以进行解除合同,而且在解除的时候就一定要按规定的流程来进行办理,但如果一方无帮的解除合同,那么就意味着违反合同的一方会承担起整个事件的违约责任。

合同签订前应注意事项

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在签订二手房买卖合同前,购房者需要对售房者有较为全面的了解:

已设抵押登记的房屋所涉买卖合同纠纷的处理
—-董志良诉董文尊、高凤华房屋买卖合同案

首先查看产权所有人的身份证件;房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

【案件基本信息】

第二,购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实;房产面积多大;该房产用途是什么;是办公还是居住,或是其他;该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

1.裁判书字号

另外,还要注意该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?

北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第04328号民事裁定书

合同签订时应注意事项

2.案由:房屋买卖合同纠纷
3.当事人

购买二手房时,除了在签订二手房合同前,要对该房产有一个大体的了解外,在签订二手房合同时也需要注意以下问题:第一,需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。

原告(被上诉人):董志良

另外,要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容:当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

被告(上诉人):董文尊、高风华

标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接),房屋转卖是否有约束条件;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

【基本案情】

价款。这里也是很主要的内容,主要写明款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

2010年7月10日,董文尊、高凤华与董志良签订了《北京市房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)及《附加协议》,约定董文尊、高凤华将位于北京市顺义区佳和宜园某处的房屋(以下简称涉诉房屋)卖与董志良,交易价格为68万元。关于产权登记,双方买卖合同第九条约定:董文尊、高凤华应在董志良支付了全部房款之日起到房产证下来一个月内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第十三条为补充条款,内容为:董志良已将房款全部交齐。从2010年7月10日该房屋所有收益都归董志良所有。董文尊、高凤华必须配合董志良无条件的对此房屋办理过户及相关手续。本合同另有附加协议,如与本合同相冲突的均以附加协议为准。《附加协议》中约定:董文尊、高凤华应该在此房屋房产证办理下来一个月内无条件配合给董志良办理产权过户手续,否则视为董文尊、高凤华违约,违约时需退还董志良交付给董文尊、高凤华的68万元整的房款,并向董志良赔付一倍房款作为违约金及交房期间的房款利息,此房装修、装饰费,房屋其他设施设备开通,维护费用,金额以发票数额为准;董志良违约,定金不予退还,装饰费用等其他费用也不予退还。该《附加协议》中还约定:此房在产权过户前,董文尊、高凤华必须无条件协助董志良办理有关房屋的一切事宜,此房为拆迁安置房,产权证正在办理中,因双方暂时无法办理产权过户手续,一切事项以双方签订的北京市房屋买卖合同及补充协议为准。后顺义法院作出(2013)顺民初字第01606号判决书,认定董志良已经给付董文尊、高凤华全部购房款68万元。现涉诉房屋由董志良占有使用。
2011年9月21日,涉诉房屋登记于董文尊名下。2011年11月25日,涉诉房屋登记的抵押权人为陈锋,后于2013年1月15日解除抵押。2012年7月12日,涉诉房屋登记抵押权人为林洋,债务履行期限为2012年7月9日至2013年6月13日。2012年7月9日,第三人林洋(出借人)与董文尊、高凤华(借款人)签订《抵押借款合同》及《补充协议》,约定:借款金额为30万元,利息为银行贷款利率的四倍,借款期限为六个月,自实际转账之日起计算;若借款人未按期偿还上述借款,借款人应向出借人每日支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金;该合同经公证后具有强制执行效力。该合同经北京市方正公证处公证;2013年4月22日该公证处出具《执行证书》,其上记载:出借人已经按照合同约定于2012年7月10日向借款人提供借款共计30万元整。董文尊、高凤华至今没有完全清偿林洋该借款。

履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有上涨、下跌时如何处理。

董志良现请求判令:1.准予原告行使涤除权,代二被告向第三人林洋偿还抵押贷款及利息,第三人林洋协助办理解除抵押手续;2.被告董文尊、高凤华立即协助原告办理房屋过户手续;3.被告董文尊、高凤华在合理期限内给付原告代为其偿还所有的款项及利息。高凤华认为其还欠林洋本金20万元,另外所欠利息已经有5万元了。林洋可以中请执行,并依法评估拍卖该房。不同意原告诉讼请求。第三人林洋认为首先要保证抵押权人的合法权益。如果法院允许原告行使涤除权,代董文尊、高凤华清偿欠付我方的债务,我方同意在获得全部清偿后解除对涉诉房屋的抵押

违约责任。这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

【案件焦点】

解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

本案的房屋买卖合同是否有效以及涉诉房屋如何转让。

合同生效条款。双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

【法院裁判要旨】

合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

北京市顺义区人民法院经审理认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告董文尊经本院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。2010年7月10日,董文尊、高凤华与董志良签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》,已经由生效判决确认有效,双方均应依约履行。现董志良已经履行了给付购房款义务且实际占有涉诉房屋,董文尊、高凤华应履行协助办理过户登记义务。由于林洋已于
2012年7月在涉诉房屋上设定抵押,本院根据董志良的申请依法判决董志良代董文尊、高凤华清偿欠付林洋的全部债务,以便消灭抵押权。林洋亦应当在足额实现债权的情况下及时办理抵押权登记注销手续,以保证房屋产权过户手续顺利完成。董文尊、高凤华在履约过程中反悔,拒不履行协助办理过户登记的义务,致使董志良长期不能取得诉争房屋的所有权,又不得不代董文尊、高凤华支付借款及利息。故董志良要求董文尊、高风华给付其代为偿还债务及该债务的利息,本院依法予以支持。

合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

阅读延伸:

、原告董志良于本判决生效之日起三日内代被告董文尊、高凤华一次性清偿其基于2012年7月9日的《抵押借款合同》及《补充协议》欠付第三人林洋的全部款项;第三人林洋在收到全部款项后三日内解除设定在北京市顺义区佳和宜园31号楼8层4单元803号房屋上的抵押权;

购买二手房的流程是什么  

二、被告董文尊、高凤华于本判决第一项所指抵押权消灭后三日内协助原告董志良办理北京市顺义区某803号房屋的所有权转移登记手续,将该房过户至原告董志良名下

买二手房如何避免发生纠纷

三、被告董文尊、高风华于本判决生效之日起七日内给付原告董志良代为清偿本判决第一项所指欠付第三人林洋的全部款项及该款项的利息(该利息自原告董志良履行本判决第一项确定义务之次日起至被告董文尊、高凤华实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。

买二手房要注意哪些问题

审判决后,董文尊、高凤华提出上诉,认为原审未查清事实且判决我方办理过户手续,对我方不公平。故请求二审法院撤销原审判决。在二审法院审理过程中,董文尊、高风华于2014年3月24日申请撤回上诉。
北京市第三中级人民法院经审查认为,董文尊、高凤华申请撤回上诉,符合有关法律规定,应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定,裁定如下:准许董文尊、高凤华撤回上诉,双方均按原审法院判决执行。

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【法官后语】

针对焦点一是转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是否有效。已抵押房产的买卖合同效力,主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。根据房屋买卖协议,在受让方按合同约定支付价款的前提下,转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务,含使转让房达到转让条件,包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了,想毁约,于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上,转让方是以自己不履行协议的违约事实,不使转让房达到转让条件,不进行过户登记。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让,应理解为房屋产权变动的结果条件,而不是原因条件,不符合转让条件的,房屋不得进行过户登记,不发生物权转移,但转让协议本身不应受到影响,协议仍然有效。这是《中华人民共和国物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”综上所述,转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是有效的。

针对焦点二是已设抵押登记的房屋在什么条件下可以转让。在设计抵押物转让制度时,需要考虑两个因素:其一,如何实现“物尽其用”的价值目标;其二如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。实现物尽其用和利益平衡原则的协调,自然会产生不同的制度安排。通常而言,抵押物转让制度有以下两种模式:价金物上代位主义模式。在这种模式下,抵押权人是通过将其支配权的客体从物转移到价金来实现抵押权,因此,受让人可以排除追及效力的影响,获得对抵押物的完全权利,从而不需要借助其他途径来对其利益予以特别保护。该模式下实现平衡的关键在于抵押人在追及效力制度中所获得的额外利益被取消,他不能通过抵押财产的转让实现担保债务到无担保债务的蜕变获得资金利益,而仍然受到抵押权的制约。在理性转让抵押物的场合,抵押人可以确定地获得他所能期待的合理利益。

由此,该模式实现了各方当事人之间的基本利益平衡。但是,若价金不足以清偿抵押权人的债权时,依然坚持价金物上代位,抵押权给债权人带来的安全性就会丧失,动摇整个抵押权制度的正当性基础。抵押杈追及效力模式。在这种模式下,受让人享有涤除权,可以在抵押权人实现抵押权之前提出一个涤除金额。如果抵押权人接受涤除金额,则可以消灭抵押物上的抵押权效力;如果抵押权人不同意涤除金额,则可以申请拍卖。该模式的优点在于平衡了抵押权人与受让人之间的利益冲突;缺点在于这种看似平衡各方利益的做法,实际上是以损害抵押权人和受让人的利益为代价的,因为它只是将追及效力导致受让人承担的不利益的一部分转嫁给了抵押权人。

在抵押物转让制度上,我国立法从民法通则到担保法及其司法解释再到物权法,经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。物权法第一百九十一条第一款规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可以看到,上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发,充分发挥价金物上代位制度的优点,并通过追及效力来弥补其局限性,从而实现了制度的最优组合:以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度,从而及贯彻“物尽其用”之原则,又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。根据物权法第一百九十一条的内涵,设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是:抵押权人同意转让,但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿,要么提存,但其自己却不能利用,除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额;在抵押权人不同意的情况下,抵押物实现转让的前提条件是:受让人代位清偿债务。

在这物欲横流的金钱世界里,加之社会诚信机制的失衡的,房价增长速度过快,卖方在经过衡量房价带来的预期利益已经远远大于违约带来的收益,在房价波动面前,部分出卖人为了保住房屋、争取利益,可谓无所不用其极。有的在买受人已付清全部房款的情况下,拒不交付房屋或拒不配合买受人办理产权转移登记手续;有的在合同约定由买受人以买受房屋抵押贷款形式支付部分购房款的情形下,拒不配合买受人办理银行贷款的审查手续;有的在买受人已经支付了定金后,拒绝接收剩余购房款。。。。。。。

实践中大多纠纷普遍存在于银行按揭贷款的二手房,由于存在《物权法》《担保法》《合同法》的冲突衔接问题,司法解释又普遍惯性的滞后性,本文从诉讼请求的设计以及法官的主动释法角度等一些列问题阐述

一、未经抵押权人同意的房屋买卖合同效力问题

协定前应注意事项,该房土地资金财产是还是不是已设定质押。已经有银行抵押的二手房,在抵押物转让制度上,我国现有法律规范从最高人民法院《民法通则意见》第115条、《担保法》第49条直至《担保法解释》第67条经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第191条第2款规定除买受人代为清偿消灭抵押权外,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物。这种不得转让是否会导致转让合同无效,存在争论。我们倾向于认为,此条与《合同法》第132条第1款一样,均非效力禁止性规定,对合同效力认定并无影响,只是影响物权登记问题。前者因出卖人无所有权而无法办理过户登记,后者因为存在抵押权而无法办理过户登记。因此,当事人以买卖的房屋存在抵押情形主张合同无效的,原则上不宜支持。如果买受人认为出卖人未告知存在抵押,有显失公平、重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危等情形的,买受人可以主张撤销合同。

实务争点

关于已设有抵押的二手房买卖合同的效力问题,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,已设有抵押的二手房买卖合同是无效的。

第二种观点认为,在抵押物转让制度上,我国现有法律规范经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程,已设有抵押的二手房买卖合同是有效的。

最高院在期刊多次阐述同意上述第二种观点。
《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”有观点认为,该规定属于法律的强制性规定,违反该规定转让房屋的,买卖合同无效。我们认为,该规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范,违反该强制性规范不影响买卖合同的效力,只对合同是否能够继续履行产生影响。并且,当事人在签订合同时往往对于房屋是否设定有抵押权是清楚的,双方在合同中一般都约定由买受人支付部分购房款以消灭抵押权,按此约定合同是能够继续履行的,当事人主张合同无效多是因房屋价格波动利益驱动所致。因此,依据合同自由和诚实信用的原则,房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。

二、设定抵押权的房屋买卖合同如何履行?

关于设定抵押权房屋买卖合同的履行问题,在合同约定履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的,无法提交《房屋登记办法》第34条规定的申请办理房屋所有权转移登记的相关材料,导致房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续,买卖合同无法继续履行,属于合同履行不能,合同目的无法实现。此时,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。如果买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,则法院应当向买受人释明告知其变更诉讼请求,经释明后买受人坚持不变更的,应驳回其诉讼请求。如果买受人依据《物权法》的规定行使涤除权,法院应予准许,并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权,再将该部分款项从未付购房款中予以扣除,待抵押权消灭后,再为买受人办理房屋转移登记手续。

三、是否追及抵押人进入诉讼?**

至于是否追及抵押人进入诉讼的问题,可以借鉴《商品房买卖合同解释》第25条的有关规定,存在抵押的二手房买卖合同当事人一方请求确认买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果抵押权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当将抵押贷款合同纠纷与买卖合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理买卖合同纠纷。抵押权人就抵押贷款合同纠纷另行起诉的,可以与买卖合同纠纷合并审理。

如果当事人一方请求继续履行存在抵押的房屋买卖合同,抵押权人的意见就成为一个在一审审理之初就应当予以核实的前提性问题。如当事人已经履行大部分合同内容,出于推动履行、保护交易的目的,人民法院或依当事人申请或依职权,可以征询抵押权人对买卖合同的意见,必要时也可以通知其参加诉讼。如果没有抵押权消灭的相关证明或者抵押权人同意转让的相关证明,原则上以驳回当事人的诉讼请求为宜。

法条引用:

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十七条抵押杈存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。

四、房屋买卖合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应当判决双方继续履行合同,守约方要求实际履行的,一般应予支持。同时,守约方还有权向违约方主张赔偿违约所造成的损失。违约方并不能因承担了赔偿损失的违约责任而当然免除实际履行合同的责任。合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定:当事人一方法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行等情形的除外。

法条引用:

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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五、诉讼请求的设计和变更

1、能否直接提起房屋确权之诉?

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可见:
物权确认请求权要解决的问题是:因物权是否存在以及物权范围产生的争议。前提:物权的归属
——范围——存在争议。而合同履行解决的是另外一个维度的法律问题。提起切入为时尚早。买受人只能依据房屋买卖合同起诉出售人,要求其继续履行合同,办理过户手续,不能直接起诉要求确认其为物权人。

确权不应颠覆“物债二分”,遵循法定物权变动模式
在因债权合意引起的不动产物权变动中,虽然物权变动是债权合意完全履行的结果,但物权变动只有经过不动产登记才生效。

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2、诉讼请求表述

审判实践中,有些买房人只是笼统地要求人民法院判决继续履行房屋买卖合同,以为这样就可以按照合同约定完成后续所有内容。但实际情I
况是这种请求过于简单笼统,不具备可执行性有些当事人则事无巨细,按合同约定,将过户前的流程逐一写在诉讼请求里。其实,大可不必。法院判决前,必然会对房屋是否具备过户条件、购买人是否具备购房资格等进行审查,只有具备上述条件,才能判决过户,所以当事人无需将上述流程写入诉讼请求。对于贷款、面签等问题,因无法直接强制执行,故即使写了要求被告配合办理贷款、面签等,法院也无法判决支持。对于尚未完成过户,就要求对方当事人承担税费的诉求,因税费尚未实际发生,数额不具体明确,法I院无法判决,故建议实际发生后另诉解决。

综上,对于买房人想要继续履行合同的,诉讼请求表述既不能太过简单笼统,又不能太过繁细。因买房人购房的最终目的是交付房屋和办理
房屋过户手续,所以想要过户的买房人的诉讼请求最好表述为:判决被告继续履行合同,协助原告办理房屋过户手续或将房屋交付原告。对于房屋存在抵押权,且已追加抵押权人为第三人的案件,则表述为:原告代被告向第三人偿还债务,第三人于债务清偿后消灭抵押权,被告于抵押权消灭后协助原告办理房屋过户手续。

综上:买卖合同签订后,只要是合法有效的,就对买卖双方均有约束力,任何一方不得随意变更和解除(合同中另有约定的除外)。所以,即使合同签订后,买房人仅支付了定金,只要买房人不存在违约行为,房屋本身不存在不能过户的情形法院会判决继续履行的。并不以所谓是否网签?是否解押?等等因素单一的核定一个问题,其仅仅只是案件茫茫星空中的一个闪耀点,虽然额外妖人,但是应回味本位。

            案件来源:北京市顺义区人民法院张鹏飞

摘录:法院2016年度案例·房屋买卖合同纠纷房地产纠纷裁判思路与规范指引

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